Ваше сообщение успешно отправлено!

Оставить заявку

Заказать звонок

+7-919-47-44-777
Свой дом: правильная покупка

Свой дом: правильная покупка

Свой дом: правильная покупка


      Покупка земли - момент ответственный. Согласно нормам Земельного кодекса РФ, любой гражданин имеет право на оформлении земли в собственность. Но лишь один раз в жизни он может сделать это бесплатно. В последующем оформление покупки уже будет проходить на платной основе.
      Решившись на покупку загородного дома, мы сталкиваемся с массой юридических вопросов, связанных с оформлением сделки купли-продажи, оформления в собственность участка земли и собственно дома (построенного или находящегося в стадии строительства). Конечно, прежде чем вступать в этот непростой процесс, лучше бы знать все тонкости и нюансы, чтобы сделать правильный выбор и стать в дальнейшем полноправным хозяином и земли, и недвижимости, и, если необходимо, прописку в новом месте оформить.
      Участок земли может быть оформлен в совместную, долевую и единоличную собственность. Важно знать, что есть некоторые ограничения при покупке определенных территорий, установленные законодательством. Так, нельзя оформить как свою собственность землю, находящуюся на территории кладбища, парка или заповедника. Кроме того, запрещено приватизировать участки, уже изъятые из оборота, а также землю, принадлежащую Вооруженным силам, или объекты атомной энергетики.
      Оформление земли в собственность дает возможность распоряжаться участком по своему усмотрению: передавать по наследству или оформлять договор дарения, перепродавать, защищать свои права при возникновении спорных и очень сложных вопросов.
      На самом деле, как замечают юристы, нюансов при приобретении земли и дома очень много. Настолько, что люди, которые уже прошли через эту процедуру, не советуют совершать сделку без помощи профессионалов.

Для чего нам это нужно



      Перед покупкой, тем более такой серьезной, будущий собственник должен прежде всего определиться, для чего он покупает эту землю.
      Если для строительства дома, то нужно выбирать из тех вариантов участков, где такое строительство разрешено. Такой участок должен находиться или в границах земель населенных пунктов (для строительства загородного дома и получения прописки), или за пределами границ, на землях так называемого сельскохозяйственного назначения (для дачного строительства или хозяйства).
      Выбрав вариант участия в садовом товариществе, вы тоже сможете построить дом. Этот вид земли отличается от зоны индивидуального жилищного строительства лишь пропиской (то есть строить можно, но прописку получить нельзя).
      Действующий закон гласит, что на земле, предназначенной для индивидуального жилищного строительства, нельзя строить многоэтажные жилые дома. К сожалению, в последнее время участились случаи, когда предприниматели выкупали такие участки, строили на них многоквартирные дома на долевых условиях. Люди вкладывали деньги, дома строились, но счастливого новоселья справить так и не удавалось - стройка признавалась незаконной. Дом решением суда подлежал сносу. Печальная история.
      А вот на сельскохозяйственных землях, предназначенных для растениеводства, выращивать можно все что угодно, но нельзя строить дачи или возводить животноводческие фермы.
      Еще одна ошибка, на которой «учатся» практически все покупатели земли, - отсутствие информации о планах по освоению территорий, на которые претендует покупатель. Это так называемое комплексное освоение территорий, которое расписано даже не на годы - на десятилетия вперед.
      Интересоваться нужно обязательно, чтобы не было неприятных сюрпризов. Например, вы купили «лакомый» красивый, устраивающий вас во всем участок земли, но через какое-то время вдруг узнаете, что рядом кто- то намерен построить химический комбинат или свиноферму! От таких ароматов вы готовы будете сбежать хоть на край земли, поверьте. К таким же неприятным открытиям можно отнести планы по постройке рядом промышленного комплекса или федеральной трассы.
      Еще один момент, на который стоит обратить внимание при выборе участка, - необходимо непременно заручиться информацией о существующей и будущей инфраструктуре участка.
      И даже если такая необходимая инфраструктурная база (всевозможные сети - электричество, газ, вода) уже есть, не факт, что вы будете иметь возможность к ней подключиться. Об этом также нужно договариваться на берегу. Иногда, даже когда сети рядом, подключение к ним может стоить дороже вашей основной покупки.
Покупать участок земли лучше в том месте, где уже есть технические условия на коммуникации.
      Если вы покупаете землю в садовом товариществе или поселке, где уже есть свет и газ, поинтересуйтесь, каков лимит этих ресурсов, отведенный на каждый дом. Ведь если вы решите вместо маленького домика выстроить дворец, вам может не хватить тех мощностей, которые должны будут его обслуживать.
      Теперь - о красотах и ограничениях.
      Вам несказанно повезло, и вы выбрали участок земли с лесом или на берегу водоема? Радоваться рано, потому что при покупке такой земли могут налагаться определенные ограничения.
      Например, если ваш участок попадает в природоохранную зону, о строительстве придется забыть. Вы можете тешить себя мыслью, что это ваша земля, _ гулять по ней, собирать грибы и ягоды, купаться, - но построить дом не можете.

Документооборот


      Итак, вы определились с участком вашей мечты и готовы стать владельцем - купить землю. Кто должен готовить документы?
      Этим занимается продавец. От покупателя потребуется лишь паспорт и... знание того, какие бумаги должен подготовить продавец.
      Продавец земельного участка предоставляет, прежде всего, свидетельство, подтверждающее право собственности на землю (его права должны быть зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество).
      Кроме того, продавец должен представить документ, на основании которого к нему перешли права на эту землю. Требуйте кадастровый план участка и справку из налоговой инспекции об отсутствии долгов по налогам.
      Если на участке уже есть постройки, необходимы будут документы и на них.
      Получив все документы, не спешите совершать сделку. Внимательно прочитайте каждую бумагу, в любой из них могут быть нюансы.
      Например, в акте на право владения землей должны быть указаны границы вашего участка. Если этой информации в документе вы не обнаружили, возможно, границы до сих пор не определены. Что это может значить? Возможно, продавец судится с соседом за право... передвинуть забор.
      Если границы не определены и возник спор, а вы подмахнули договор купли-продажи, судиться с соседом придется уже вам.
      Еще одна неприятность может возникнуть, если окажется после покупки, что на участок наложен арест.
      Когда земля получена в наследство, а продавец еще не вступил в права наследования - такой участок также покупать нельзя. Ведь такая сделка будет признана недействительной.
      Чтобы избежать неприятных сюрпризов, со всеми документами лучше прийти в Регистрационную палату. Специалисты палаты обязаны проверить документы и подсказать, что делать, если они не в порядке.
      И даже после этого шага не спешите. Изучите кадастровый план земли. Именно в нем есть информация о тех обременениях, которые наложены на участок. Обременения - это перечень того, чего на участке делать нельзя (например, строить дом).
      С особой тщательностью проверяйте документы на участок, расположенный в водоохранной зоне. Как показывает практика, строить там можно, но вот нельзя делать распашку земель, удобрять территорию, а также нельзя... строить на этой территории пункты мойки машин.
     Если вы приобретаете участок на землях сельскохозяйственного назначения, предназначенных для ведения фермерского хозяйства (как правило, это гектары земли), вам придется оправдывать назначение и действительно вести на участке сельскохозяйственную деятельность, а также предоставлять в определенные органы власти отчетность (показывая, какую именно работу по освоению земли вы выполняете).
      Кто-то может подумать, что подобные правила можно и нарушить. Главное - купить землю, а уж как ее использовать - дело десятое. Однако, как показывает практика, если вы допускаете какие-то отклонения, можно сразу приготовиться к тому, что вас навестит земельный инспектор и составит протокол об административном правонарушении в соответствии с нормами Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.
      Придется платить штраф. А штраф за нецелевое использование земли составляет от 5 до 10 минимальных размеров оплаты тру¬да.
      Но это не самое страшное. Владельца земли заставят вернуть территории первозданный вид (снести все незаконные строения). А если он не выполнит требования инспектора, участок и вовсе отберут в пользу государства.
      Еще один момент. Вы стали владельцем участка в коттеджном поселке единой плановой застройки. Построить дом там, где вам заблагорассудится, и такой архитектуры, как вам мечтается, вряд ли получится. Как правило, для постройки определена одна линия, а проекты домов предлагаются типовые, чтобы поселок выглядел единообразно.
      Попробуйте выполнять простые рекомендации, это убережет вас от недоразумений, лишних трат и разочарований:
      Выбирая участок под строительство дома, имейте в виду, что построиться вы сможете лишь на землях поселения или на сельскохозяйственной земле.
      Получить прописку на землях садоводческих товариществ невозможно.
      Прежде чем оформить сделку, узнайте, есть ли возможность подключиться к коммуникациям (газу, воде и электричеству).
      Проверьте в кадастровом плане наличие границ покупаемой земли, уточните, какие ограничения по использованию земли накладываются на хозяина.
      Покупка участка земли - это первый шаг для тех, кто решил жить за городом. Но, как бы вы ни распорядились новым статусом землевладельца, договор должен быть составлен в вашу пользу и на ваших условиях.

Покупаем землю. Этапы правильной сделки



      Уже при первом разговоре с продавцом земли по телефону вы можете попросить его прислать вам по факсу или электронной почте ситуационный и кадастровый планы земельного участка.
      Ситуационный план даст вам возможность понять, как расположена земля относительно других объектов, будь то автомобильные дороги, линии электропередачи, водные объекты и населенные пункты. Грамотно составленный кадастровый план наделен кадастровым номером участка, содержит информацию о местоположении земли, ее категории. В нем указан вид разрешенного использования участка и площадь, а также официальная кадастровая стоимость.
      При продаже продавцы нередко закрашивают кадастровую стоимость земли, потому что она ниже рыночной.
      Обязательно отыщите графу «Особые отметки». Там может быть информация, которая любого покупателя должна насторожить. На-пример, если появится пункт «площадь ориентировочная», такой земельный участок лучше не покупать.
      Если вас устраивает расположение участка, кадастровый план в порядке (непременно посмотрите на дату его выдачи), можно пере-ходить к этапу личной встречи с продавцом.
      При встрече продавец должен предоставить:
• свидетельство о праве собственности на земельный участок и паспорт. Непременно загляните в паспорт продавца, убедитесь в том, что имя, фамилия и отчество, указанные в свидетельстве/совпадают с именем, фамилией и отчеством в паспорте. На фото тоже взгляните, чтобы убедиться, что перед вами именно тот чело¬век, за которого он себя выдает. Возможен вариант, когда человек действует по доверенности, которая заверена нотариально. В этом случае нужно проверить дату вы¬дачи доверенности и срок ее действия (и не забудьте сверить паспортные данные представителя с паспортными данными в доверенности);
• кроме того, вам должны представить документы, подтверждающие переход права собственности этого участка к продавцу. Это может быть договор купли- продажи, акт местной администрации или договор дарения и так далее;
• третий документ - оригинал кадастрового плана участка;
• четвертый документ - оригинал ситуационного плана участка;
• пятый документ - выписка из ЕГРП (Единого государственного реестра прав);
• заключительный документ - справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по уплате земельного налога.

Особенности покупки дома с участком


      Вы решили купить уже построенный дом за городом. Стоит заметить, что любой жилой дом продается вместе с наделом земли, на котором возведен. Во владение нового хозяина переходят и все постройки, расположенные на участке (сараи, гаражи, беседки, бани, бассейны и так далее). Именно поэтому и используется специальный термин «домовладение».
      Обязательно обратите внимание, что в пакете документов при покупке дома непременно должно быть свидетельство правообладания землей. Если такого документа нет, вам придется здорово похлопотать, прежде чем оформить участок в свою собственность.
      В обязательный пакет документов должны входить:
• правоудостоверяющее: свидетельство о госрегистрации права собственности на дом и подтверждение приемной комиссией того факта, что дом принят в эксплуатацию (в том случае, если продавец строил дом сам);
• правоустанавливающее: свидетельство о праве собственности (в том случае, если дом уже построен полностью). Это может быть и договор купли-продажи, дарения, мены, свидетельство о праве на наследство;
• если дом еще строится, необходимо при покупке требовать свидетельство о праве собственности на незавершенное строительство. Если регистрации документа в БТИ нет, ее может провести нотариус при оформлении сделки;
• договор купли-продажи земельного участка;
• право собственности на землю (акт на землю);
• технический паспорт (или технический план) на жилой дом;
• кадастровый паспорт участка;
• выписка из Госреестра (необходимо проверить, нет ли арестов или других обременений на недвижимость);
• выписка из домовой книги обо всех прописанных на жилплощади (форма № 9);
• справка из налоговой об отсутствии долгов по уплате земельного и имущественного налогов;
• справки об отсутствии задолженности от коммунальных служб;
• нотариально заверенное согласие супруга или иных собственников на продажу с указанием, что эти лица обязуются выписаться в течение срока, который оговорен в договоре купли-продажи;
• разрешение на сделку из органов опеки (в случае если у владельцев есть несовершеннолетние дети);
• отказная совладельцев жилой недвижимости от прав на первоочередную покупку (если продается не весь дом, а его часть);
• разрешение заемщика (если недвижимость находится в ипотеке);
• паспорт собственника недвижимости. Покупатель при совершении сделки дол¬жен предоставить паспорт, удостоверяющий его личность, или любой другой документ, подтверждающий личность.

Доверяй, но проверяй


      Демонстрация документов - лишь один из шагов к благополучной покупке.
      Дальше должна последовать проверка юридической чистоты покупаемой недвижимости, дабы избежать возможных проблем, которые возникают, если появляются судовые иски родственников, основанные на найденных ошибках в оформленных документах.
      Что проверить обязательно?
      В первую очередь изучите свидетельство о госрегистрации права на недвижимость. В нем должна присутствовать информация об адресе, кадастровом номере, а также - все данные владельца, которые нужно обязательно сличить с данными в паспорте продавца.
      Важно знать: с 2014 года вошли в действие поправки в российское законодательство, согласно которым вместо технического паспорта составляется и выдается технический план. При этом старые техпаспорта продолжают действовать. Срок действия плана и паспорта - 5 лет.
      Выписка из ЕГРП дает представление о том, в каком «юридическом» статусе находится нужная недвижимость (не арестована ли она, не заложена ли, не проходит ли по какому-то судебному иску).
      Проверьте также наличие договоров с поставщиками электроэнергии, газа и воды. Если эти договоры есть, узнайте, в каком со¬стоянии сегодня находятся эти коммуникации.
      Если есть возможность, сверьте нужные данные, указанные в документах, на соответствие реальному положению дел.
      Приобретая землю с недвижимостью, обязательно обратите внимание на то
• все ли постройки находятся в границах приобретаемого участка;
• соответствует ли тип постройки тому, что указано в документах;
• сверьте наличие или отсутствие отмеченных в плане строений;
сверьте размеры участка с данными кадастрового плана (из-за несоответствия возникает немало споров и ссор между соседями).
      Традиционно кадастровый паспорт участка состоит из четырех страниц.
      На первой содержится информация по номеру участка, категории земли, размеру и местонахождению, виду использования, его стоимости, а также сведения о владельце.
      Вторая страница являет собой план объекта.
      Две последние страницы содержат информацию об ограничении при использовании данного надела.
      Если кадастровый паспорт состоит лишь из двух страниц, значит, ограничений по виду его использования нет.
      Получив полный пакет необходимых документов, можете быть уверены - приватизация участка земли пройдет быстро.
      Документы и заявление сдаются в регистрационные органы, и через месяц можно получать свидетельство о праве собственности.
      Пакет документов для получения свидетельства о праве собственности:
• паспорт, удостоверяющий личность человека;
• квитанция об уплате государственной пошлины;
• документы о праве на данный земельный участок (свидетельство о вступлении в наследство, или распоряжение о выделении земельного участка, или договор покупки, или иные документы);
• план участка;
заявление о регистрации участка на правах собственности.

Почему возникают проблемы?


     Сложности с оформлением документов возникают в том случае, если не хватает каких-либо бумаг (нередко участки, требующие приватизации, не имеют кадастрового па¬спорта или правоустанавливающих документов, особенно если были зарегистрированы до 2001 года, когда вступил в силу земельный закон). Бывает, что все документы есть, но они устаревшие и в них отсутствует необходимая информации (это затягивает процедуру оформления документов).

Как получить кадастровый план?


      Для этого нужно обратиться в территориальный кадастровый орган. При обращении нужно предоставить заявление, квитанцию об уплате государственной пошлины и удостоверение личности. Если известны границы участка и есть другая информация, касающаяся вашего вопроса, оформление продлится не более 10 дней. Сама процедура выполняется бесплатно. Кадастровый орган выдает па¬спорт или выписку с номером на земельный участок.
      Если в кадастре нет всей информации о вашем участке, вы получаете справку, в которой указывается перечень необходимых документов для составления кадастрового плана. Нередко владельцу приходится за свой счет и уточнять местоположение границ земли, и проводить другие землеустроительные работы.
      Межевание - самый распространенный вид работ. Он подразумевает описание вашей земли и определение ее границ. Обычно эту процедуру проводят специализированные коммерческие организации. И здесь важно еще получить согласие соседей на согласование результатов исследований. Если договориться с соседями не получается, придется решать вопрос в судебном порядке.

Нюансы


      Мы уже говорили о том, что оформить участок земли в собственность без правоустанавливающего документа невозможно. Впрочем, бывают и такие сделки, особенные, если они совершаются на основе документов, оформленных до 2001 года. Тогда покупатели земельного участка могли переоформить лишь членскую книжку. В этом случае приватизация усложнится.
      Сначала придется найти продавца, чтобы оформить доверенность или договор покупки должным образом.
      Затем будет необходимо обратиться в суд для доказательства самого факта покупки земли. И лишь затем можно будет получить правоустанавливающий документ (предоставив суду копии платежных документов, членских книжек, документы, подтверждающие, что земля закреплена именно за этим владельцем, а также свидетельские показания).
      В случае если участок выделяется садоводческому товариществу, а не отдельному человеку, необходимо прежде всего приватизировать всю территорию. Затем проводится процедура межевания. После этого каждый участок оформляется в собственность в индивидуальном порядке.
      После получения всех необходимых правоустанавливающих документов и кадастрового плана необходимо зарегистрировать сделку в регистрационной организации. Здесь оформляется право собственности на землю.

Если участок арендуется


      Если земля выделена в аренду под строительство, необходимо построить собственный жилой дом и зарегистрировать права на собственность.
      В администрацию предоставить документы о регистрации дома. В этом случае арендованную землю переводят в собственность

Оформляем участок повторно


      Нередко владельцы участка, уже имеющие на руках бумаги на собственную землю, вновь обращаются в Регистрационную пала¬ту. Это случается, когда недостает лишь свидетельства регистрации.
      По закону все документы должны быть за¬регистрированы в специальной службе. Однако те документы, которые были получены до появления закона о регистрации права на дачное жилье, могут и не регистрироваться в новом органе. Однако нужно знать, что тогда получится, что по вашему адресу в этой организации нет информации. А это значит, что... собственником может стать совершенно по-сторонний вам человек.
      Поэтому лучше все же дойти до Регистрационной палаты, получить документ и «застолбить» свое право на участок.

Оформляем дом в собственность


      Здесь тоже есть нюансы. Оформление частного дома в собственность зависит от способа его приобретения.
      Это может быть предоставление его государством еще в советский период.
      Строительство.
      Передача по наследству.
      Вступление во владение в результате сделки купли-продажи.
      Для законного строительства необходимо заручиться зарегистрированным правом на землю (собственность или аренда).
      Участок, на котором стоит дом, должен иметь соответствующее назначение и категорию (с/х назначение или поселение). А также относиться к разрешенному использованию (для ТЖС - индивидуальное жилищное строительство - или для ведения подсобного хозяйства)
      В случае если дом, пригодный для постоянного проживания, выстроен на участке, предназначенном для дачного строительства, для прописки в нем и оформления собственности придется изменить разрешенное использование на жилищное строительство.

Если частный дом был построен еще в Советском Союзе


      Как правило, документы на такие по¬стройки не отвечают современным стандартам. Документы для стройки в те времена выдавали местные органы власти. В них содержалось два элемента: выдел земли и разрешение строить.
      Сегодня оформление такого частного дома в собственность может проходить при условии предоставления разрешительных документов, выданных в свое время уполномоченными органами. Но нередко такие документы бывают утеряны. В этом случае признание права по приобретательской давности проводится через суд. Если такой дом передавался по наследству, законность владения домом и землей проверяет нотариус.
      Необходимы документы для регистрации дома в собственность:
• заявление, госпошлина, паспорт;
• правоустанавливающие документы;
• при строительстве - документы на землю;
• при наследовании - свидетельство о праве или завещание;
• при совершении сделки - договор купли-
продажи.
      Кадастровый паспорт необходим лишь При первичном обращении с этим объектом.
      Необходимо также при оформлении права собственности на дом заручиться письменным согласием супруга, органов опеки.
      Сегодня при оформлении права на дом бумаги на земельный участок не потребуются, если право на него (аренда или собственность) уже зарегистрированы в Единой регистрационной палате.
      При строительстве жилого дома закон о регистрации установил разрешительные документы (на строительство и ввод) в качестве правоустанавливающих, но с 01.03.2015 (до этой даты таким правоустанавливающим документом был технический паспорт, а с июля 2013 года - документы на землю).
      Как видите, нюансов и юридических тон¬костей немало. Законы меняются постоянно, поэтому оформлять такие документы все же лучше с помощью практикующих юристов







Возврат к списку